قانون الضريبة العقارية

بحسب قانون الضرائب العقارية الجديد رقم 196 لسنة 2008، تفرض ضريبة عقارية على جميع العقارات المبنية على أرض مصر، سواء كانت عمارة أو فيلا أو شاليهاً أو عوامة أو شقة سكنية.
كما تفرض الضريبة  أيضاً على الأراضي الفضاء المستغلة- مثل الجراجات أو المشاتل، وتفرض كذلك على التركيبات المقامة على أسطح المنازل أو معلقة على واجهتها– مثل محطات المحمول أو لافتات الدعاية.
وتخضع العقارات  لضريبة نسبية يبلغ سعرها 10% من القيمة الإيجارية للعقار بعد خصم 30% للوحدات السكنية، و 32 % للوحدات غير السكنية مقابل تكاليف الصيانة.

من هو المكلف بأداء الضريبة المستحقة ؟

وسوف يكون المالك لكل ما تقدم هو المكلف أساسا بأداء الضريبة المستحقة، مع جواز تحصيلها من المستأجر على أن يخصمها الأخير من مستحقات المالك لديه.
مع ملاحظة أن المقصود بالعقار – طبقاً لقانون الضريبة  هو كل وحدة سكنية في المبنى، وليس المبنى بالكامل، وأن تكون مملوكة لشخص عادى أو اعتباري (شركة مثلاً)، وسواء كانت كاملة أو تحت التشطيب أو مشغولة أو لم تستغل بعد، فالمهم أن تكون قائمة وصالحة للانتفاع بها من قبل مالكها أو من الغير(المستأجر).
ومن ثم فالمالك المقيم فى شقة أو فيلا أو عوامة أو شاليه، مطالب بدفع  الضريبة  المستحقة عما يملكه إذا كانت قيمتها السوقية تزيد على 500 ألف جنيه، وإذا قلت عن ذلك، فهو معفى من سداد  الضريبة، ولو كان يمتلك أكثر من وحدة سكنية، وسواء أقام فيها أو أجرها للغير، وسواء كانوا فى عمارة واحدة أو فى أماكن متفرقة.
أما بالنسبة لـ “منزل العائلة” فالأمر مختلف، فإذا كنت مالكاً مقيماً مع أولادك فى منزل واحد – متعدد الشقق – ولكن بسلم داخلى وعداد واحد لكل من خدمات الكهرباء والمياه والغاز، فإنه يعامل كوحدة سكنية واحدة وتقدر قيمتها السوقية لبيان ما إذا كانت ستخضع للضريبة من عدمه.
وإذا كنت مقيماً مع أولادك فى منزل واحد - متعدد الشقق أيضاً – ولكن كل شقة مستقلة عن الأخرى ولها رقم وعداداتها الخاصة، فإنها تعامل ضريبياً بشكل منفصل، وتقدر قيمتها السوقية لبيان ما إذا كانت – أيضاً – ستخضع للضريبة من عدمه.
وقد يكون الشخص مالكاً لوحدة سكنية، ولكنه يؤجرها مفروشة للغير، فإنها أيضاً تقدر سوقياً، وإذا ثبت أنها تخضع للضريبة العقارية، وأن إيجارها السنوى يزيد على ستة آلاف جنيه حد الإعفاء، فإن ما يتم تحصيله من ضريبة عقارية عليها يتم خصمها من ضريبة الدخل التى يسددها مالكها عن إجمالي دخله السنوي.

كيف تحسب الضريبة  المستحقة على ما تملك من عقارات ؟

طبقاً للقانون.. سوف تقوم اللجان المختصة بالتقدير، بتحديد القيمة السوقية للعقار، وطبقاً لموقعه الجغرافي، وما يتمتع به من خدمات، ثم يحذف 40% من السعر السوقي للعقار لتصل إلى القيمة الرأسمالية، والتي على أساسها يتم تقدير القيمة الإيجارية السنوية له، وهى نسبة 3% من القيمة الرأسمالية.
وبعدها يتم استبعاد نسبة 30% من القيمة الإيجارية السنوية مقابل مصاريف الصيانة، وما تبقى يستبعد منه مرة أخرى مبلغ 6 آلاف جنيه، وهو حد الإعفاء السنوي في القانون.
ثم تحسب  الضريبة بنسبة 10% من القيمة الصافية للإيجار السنوي أى بعد استبعاد نسبة الصيانة وحد الإعفاء القانوني.
وعلى سبيل المثال.. شقة سكنية قدرتها اللجنة بحوالى 500 ألف جنيه سوف تكون قيمتها الرأسمالية (نسبة 60% من هذا التقدير) حوالى 300 ألف جنيه.
وسوف تكون القيمة الإيجارية السنوية لها 9 آلاف جنيه فقط (وذلك بعد حساب نسبة 3% من الـ 300 ألف)، وبعد استبعاد مصاريف الصيانة من القيمة الإيجارية (نسبة 30% من الـ 9 آلاف) وقدرها 2700 جنيه سوف يتبقى 6300 جنيه، وبعد خصم نسبة الإعفاء القانوني وقدره 6 آلاف جنيه، سوف يتبقى 300 جنيه فقط، وهو يمثل (وعاء الضريبة) الذى تحسب على أساسه بنسبة 10% أى تكون الضريبة السنوية المستحقة على هذه الشقة 30 جنيها فقط سنوياً، ولكن نظراً لأنها لم تتجاوز فى قيمتها السوقية 500 ألف جنيه، فهى معفاة من سداد الضريبة طبقا للقانون.

كيف يعرف المالك أن ما يملكه يخضع للضريبة الجديدة من عدمه؟

أولاً إذا كان مسجلاً فى دفاتر مأموريات الضرائب العقارية فعليه تقديم الإقرار الضريبي وفقا للنماذج المعدة والمتاحة مجاناً بمأموريات الضرائب العقارية، ثم ينتظر انتهاء إجراءات الحصر والتقدير، وربط الضريبة الجديدة، وبعدها إما يدفعها طوعا أو يتظلم منها إذا وجد أن هناك مبالغة فى تقديرها.
وإن لم يكن مسجلاً بالدفاتر، ولكنه يشعر أنه خاضع للضريبة الجديدة بسبب ملكيته لفيلا فاخرة بمارينا أو شاليها بإحدى القرى السياحية أو شقة فسيحة بأحد الأحياء الراقية أو عوامة حديثة أو أى ممتلكات أخرى (عقارية(  يقدر ثمنها السوقى بأكثر من 500 ألف جنيه، فعليه أيضاً تقديم إقراره الضريبي وانتظار انتهاء إجراءات الفحص والتقدير والربط.
مع ملاحظة أن هذه الإجراءات سوف تتم كل خمس سنوات، وسوف تزيد معها القيمة الإيجارية السنوية بنسبة 30% بالنسبة للشقق السكنية، و45% للوحدات غير السكنية.

كيفية ملء بيانات إقرار الثروة العقارية:

ويتضمن إقرار الثروة العقارية عدة إرشادات مبسطة تشرح كيفية ملء الإقرار وهو مكون من عدة أقسام‏:
‏ الأول: خاص ببيانات المكلف بالضريبة العقارية:
وهي تتضمن اسم المالك رباعيا ورقمه القومي والجنسية بالنسبة للأشخاص الطبيعيين، وإذا كان المالك شخصاً اعتباريا فيشمل الإقرار: اسم المنشأة من واقع بيانات السجل التجاري أو الصناعي، ورقم الملف الضريبي، ونوع الترخيص‏، وعنوان المراسلات‏.‏
الثاني: يتضمن عنوان العقار والموقع الخاص بالوحدة:
ويشمل كذلك عدد أدوار المبنى وتاريخ البناء‏‏ ونوع العقار‏،‏ وبالنسبة لملاك أكثر من وحدة عقارية فهناك صفحة مخصصة بالإقرار لبيانات الوحدة الواحدة وتوزع صوراً إضافية منها مع الإقرار بحيث يتم إضافتها بالإقرار صفحة لكل وحدة يملكها مقدم الإقرار‏.‏
والجدير بالذكر أن مصلحة الضرائب العقارية قد أعدت كتيباً بأسماء وتليفونات وعناوين المديريات والمأموريات التابعة لها للتيسير علي المواطنين مالكي الوحدات العقارية‏ مشيراً إلي أنه يمكن تقديم إقرارات الثروة العقارية بغض النظر عن مكان تواجد العقار في مقر مصلحة الضرائب العقارية الكائن في ‏15‏ شارع المنصور أمام ضريح سعد بالقاهرة‏، كما أن العمل بمأموريات ومديريات الضرائب العقارية مستمر حتى الخامسة مساء يومياً ما عدا يومي الجمعة والسبت ـ الإجازة الأسبوعية ـ لتلقي إقرارات الثروة العقارية حتى 31 ديسمبر الحالي‏.‏

قواعد تطبيق أحكام الإعفاء الضريبي على العقارات المبنية:

نصت المادة الرابعة من القانون رقم 196 لسنة 2008 بإصدار قانون الضريبة على العقارات المبنية بأداء جميع مبالغ الضريبة  على أن:
 "يعفى كل مكلف بأداء الضريبة  على العقارات المبنية من أداء جميع مبالغ الضريبة  المستحقة على عقاراته المبنية، وذلك عن الفترات الضريبية السابقة على تاريخ العمل بهذا القانون وما يرتبط بتلك الضريبة  من غرامات أو ضرائب إضافية وغيرها، بشرط ألا يكون المكلف بأداء الضريبة  قد سبق تسجيله بدفاتر أجهزة الضرائب العقارية، وأن يتقدم بإقرار وفقا للمادة (14) من القانون المرفق وذلك خلال سنة من تاريخ العمل به".
وفى تطبيق أحكام هذه المادة يشترط للإعفاء الضريبي توافر الشروط التالية:

• ألا يكون المكلف بأداء الضريبة  قد سبق تسجيله بدفاتر أجهزة الضرائب العقارية.
• أن يتقدم المكلف بطلب للاستفادة من الإعفاء الضريبي وفقا لأحكام هذه المادة قبل مضى سنة من تاريخ العمل بهذا القانون أي قبل 24/6/2009.

يلتزم المكلف بأن يتقدم بإقراره – وفقا للمادة (14) من القانون المرفق – إلى مأمورية الضرائب العقارية الواقع في دائرتها العقار في المواعيد ووفقاً لحالات الحصر المنصوص عليها فيها وذلك خلال سنة من تاريخ العمل به.
مع مراعاة ما ورد في البند رقم (1) سالف البيان يلتزم المكلف بأداء الضريبة  بأن يضمن طلبة إقراراً منه بأنه لم يسبق تسجيله لدى أجهزة الضرائب العقارية وتقوم المأمورية بالتأكد في وقت لاحق من صحة هذه البيانات عن الفترة السابقة حتى تاريخ تقديم الطلب.
وعلى المأمورية أن تسجل هذا الطلب في سجل خاص تثبت فيه رقم وتاريخ تقديم الطلب وصفة من تقدم به.

وعلى أن تنتهي المأمورية من دراسة الطلب وإصدار شهادة بالإعفاء الضريبي من المديرية خلال مدة أقصاها 30 يوم من تاريخ تقديم الطلب وإلا تقدم المكلف بطلب إلى رئيس المصلحة لبحث أسباب عدم إبداء الرأي في طلبه والرد عليه.
وإذا تأكدت المأمورية من توافر شروط الإعفاء، عليها أن تعد مذكرة برأيها بأحقية المكلف للحصول على الإعفاء الضريبي لاعتمادها من مدير المديرية لإصدار قرار بذلك.
وتسجل المأمورية قرار الإعفاء من الضريبة في سجل خاص وتسلم المكلف بأداء الضريبة  صورة منه، وعلى جميع مديريات الضرائب العقارية والمأموريات التابعة لها الالتزام بما ورد بهذا الكتاب الدوري والعمل بموجبه بكل دقة.

إجراءات الطعن على تقديرات القيمة الإيجارية:

بالنسبة لإجراءات الطعن على تقديرات القيمة الإيجارية أجازت اللائحة للمكلف بالضريبة  الطعن على تقدير القيمة الإيجارية للعقار أو جزء منه أمام لجان الطعن، وذلك خلال الستين يوماً التالية لتاريخ الإعلان عن تقديرات القيمة الإيجارية، على أن يراعى: أن يتقدم بطلب على النموذج المعد لهذا الغرض يسلم لمديرية الضرائب العقارية أو المأمورية الواقع في دائرتها العقار، وذلك مقابل إيصال أو بكتاب موصى عليه بعلم الوصول يرسل إلى المديرية أو المأمورية، على أن يتضمن الطلب أسباب التظلم مشفوعاً بالمستندات المؤيدة له.

ويرفق بالطلب ما يدل على سداد مبلغ خمسين جنيهاً كتأمين لنظر طعنه يرد إليه كاملاً عند قبول الطعن موضوعاً، ولمديريات الضرائب العقارية بالمحافظات الطعن على التقديرات بمذكرة تقدم للوزير أو من يفوضه من مدير المديرية إذا رأت أن تقدير القيمة الإيجارية أقل من القيمة الحقيقية، وذلك دون أداء تأمين.

ويجب أن تصدر لجنة الطعن قرارها خلال ثلاثين يوماً من تاريخ تقديم الطعن مع إعلان الطاعن بنتيجة طعنه، ويكون قرارها نهائياً.

وللمكلف بأداء الضريبة ومديرية الضرائب العقارية المختصة الحق في الطعن على تلك القرارات أمام القضاء الإداري خلال ستين يوماً من تاريخ الإعلان بقرار لجنة الطعن، ولا يمنع ذلك من أداء الضريبة.

ويكون مقر لجان الطعن فى مديرية الضرائب العقارية، وللجنة معاينة العقارات المطعون فى تقدير قيمتها الإيجارية والاطلاع على كافة الأوراق والمستندات التي تقدم إليها أثناء انعقادها والتي تكون ذات علاقة بموضوع الطعن، ولها استدعاء الطاعن لمناقشته إذا لزم الأمر.

وتقوم أمانة لجنة الطعن بإخطار المكلف بأداء الضريبة بقرار اللجنة بكتاب موصى عليه بعلم الوصول على النموذج المعد لذلك مع إخطار المديرية المختصة للتنفيذ.

غرامة عدم تقديم الإقرار الضريبي:

تسرى الغرامة على كل من يملك عقاراً «سكنياً أو غير ذلك» لم يقدم عنه إقراراً ضريبيا حتى 31/12/2009، إلا أن تحصيل الغرامة، التي تتراوح قيمتها ما بين 200 و5000 جنيه سيتم بعد الانتهاء من عملية حصر العقارات القائمة، ليتسنى معرفة عدد العقارات القائمة والتالي عدد من تخلفوا عن تقديم الإقرار.
وتقدر الفترة التي ستستغرقها عملية الحصر بثلاث سنوات، وبعد انتهاء الحصر ستخطر المصلحة المواطنين بأنهم معفيون من الضريبة  إذا كانوا تحت حد الإعفاء أو بالقيمة المستحق سدادها.

أسئلة سريعة حول قانون الضريبة العقارية:

1- كيف يتم التعامل مع سكان المناطق الشعبية الذين لم يقدموا الإقرار لخوفهم من هذا القانون؟
يتم تطبيق القانون على جميع العقارات المبنية في جمهورية مصر العربية.

2- ما المدة التى سيظل التقدير سارياً خلالها؟ وما أسس تحديد هذه المدة؟
المدة التى سيظل التقدير سارياً خلالها هى 5 سنوات يعاد بعدها التقدير، وقد حددت هذه المدة لملاحقة التغيرات الاقتصادية المطردة، كما أنها فترة زمنية تتناسب مع أوضاع سوق العقارات فى مصر بما يضمن عدم تزايد الفجوة بشكل واسع بين العقارات خلال التقديرات المتتالية.

3- في حالة تقديم إقرار سنوي طبقا للحالات الواردة فى المادة 14 من القانون، هل سيتم إعادة التقدير قبل مرور 5 سنوات، أم سيظل التقدير حتى انتهاء المدة، وما هو موقف العقارات المحولة من سكن إلى غير سكن والعكس خلال هذه المدة؟
يقدم إقرار خلال السنة التى حدث فيها التعديل، وإعادة التقدير يتم إجمالاً كل 5 سنوات، ولكن عند حدوث أي تعديل أو إنشاء وحدات جديدة فإنه يتم تقديم الإقرار خلال السنة التي حدث فيها هذا التعديل.

4- أين يتم الإعلان عن التقديرات؟
قرر المشرع في هذا القانون الإعلان عن تقديرات القيمة الإيجارية (وعاء الضريبة ) بعد اعتمادها من وزير المالية، وذلك فى جميع الأماكن التي يتردد عليها غالبية المكلفين، فضلاً عن النشر عن إتمام هذه التقديرات فى الجريدة الرسمية، بالإضافة إلى إخطار المكلف بأداء الضريبة  بتلك التقديرات والضريبة  بكتاب موصى عليه بعلم الوصول على العنوان الثابت بالمأمورية المختصة أو على العنوان المختار الوارد بالإقرار المقدم منه.

5- ما موقف العقارات والمحال الملحقة بالمؤسسات التعليمية والمؤجرة للغير، هل تخضع للضريبة أم لا؟
إعفاء المؤسسات التعليمية مرتبط بشروط الإعفاء، وقيام تلك المؤسسات بتأجير مبنى ملحق بها لأغراض تجارية ينتفى مع شروط الإعفاء، وعلى المؤسسة التعليمية تقديم إقرار عن هذه الوحدة المؤجرة.

6- كيف يتم إخطارك بقيمة الضريبة  المستحقة على عقارك؟
يتم نشر تقديرات القيمة الإيجارية (وعاء الضريبة ) فى الجريدة الرسمية، كما يتم الإخطار بخطاب موصى عليه بعلم الوصول على عنوانكم الثابت بمأمورية الضرائب العقارية أو على العنوان الوارد بالإقرار المقدم منكم، فضلاً عن وجود كشف بهذه التقديرات بجميع مديريات الضرائب العقارية.

7- هل تخضع الأراضى الفضاء للضريبة على العقارات المبنية؟
لا يتم فرض الضريبة  على الأراضي الفضاء طالما لم يتم استغلالها، فإذا ما قام المكلف بأداء الضريبة  باستغلالها بأى نوع من أنواع الاستغلال فإنها تخضع للضريبة سواء كانت ملحقة بالمبانى أو مستقلة عنها مسورة أو غير مسورة.